Как купить квартиру и не потерять деньги

Прежде, чем говорить о титульном страховании, расскажу о событии недавно произошедшем в нашем городе.
      Гражданка М., собрав все свои сбережения, купила понравившуюся ей квартиру.  Сделка была, как и полагается, совершена в Регистрационной Палате. Через две недели были получены правоустанавливающие документы. Казалось бы, все хорошо. Но вскоре на пороге приятного приобретения возникла  некая   дама и заявила, что она является хозяйкой данной квартиры, и гражданка М. должна как можно быстрее освободить незаконно занимаемую  жилплощадь. М. объясняет, что купила квартиру совершенно законно, показывает подлинники правоустанавливающих документов, которые лично получала в Регистрационной Палате. Но дама слышать ничего не хочет, и настаивает на освобождении квартиры. Спор ни к чему не привел. Дама уходит, но история на этом не заканчивается.
    Состоялся суд, на котором выяснилось, что кто-то, по поддельным документам, переоформил эту  квартиру на некоего молодого человека, а тот, получив с Регистрационной Палаты уже настоящие документы, продал ее гражданке М.
     Суд, признавая предыдущую сделку мошеннической, выносит решение об изъятии у гражданки М.  данной квартиры и выселении из нее.
    Эта  печальная история говорит о том, что любой человек, даже вполне законно приобретя жилье, не может быть уверен в том, что на него не найдутся другие  законные претенденты.
    Как же подстраховаться?
    Выход все-таки есть. Но он не в том, чтобы отстоять приобретенное жилье, а в том, чтобы получить  в качестве компенсации возмещение, равное стоимости утраченного приобретения.    
    Это  титульное  страхование.  Оно  страхует покупателя  от финансовых потерь в случае утраты права собственности.

      Рынок недвижимости всегда был зоной высокого риска. Немалые деньги, вращающиеся в этой сфере, всегда были лакомой приманкой для разного рода мошенников, которые, подделывая какие-то справки и документы на этапе оформления, стремятся  заполучить настоящие подлинники, на основании которых и совершить потом вполне законную сделку с ничего не подозревающим приобретателем.  

   21.07.1997 г. был  принят Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».  Регистрация прав и сделок с недвижимостью обязательна. Регистрационные органы проверяют законность совершения сделок. Но надо понимать, что регистратор проверяет только ту конкретную  сделку, которая у него на рассмотрении. На проверку ранее совершенных сделок у него просто нет полномочий.
А ведь еще при предыдущих сделках могли произойти какие-то ошибки,  или прямое мошенничество. Для признания сделки недействительной оснований немало, например:
недействительными сделками признаются совершенные недееспособным гражданином (ст. 171 ГК РФ), сделки, совершенные путем обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК РФ), сделки, совершаемые лишь для вида, чтобы прикрыть какие-то другие корыстные намерения (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
 
     Поэтому, для сохранения своего капитала, во избежание даже малейшего риска, надо побеспокоиться о титульном страховании.
     Тут, если и в регистрации откажут, страховая компания вернет Вам страховой взнос.
    Обычный тариф (базовая ставка) страхования риска утраты права собственности  при титульном страховании объектов недвижимости на 1 год составляет  0,4% от стоимости объекта. Стоимость рассчитывается на основе анализа предоставленных документов андеррайтерами страховых компаний. Они и принимают окончательное решение по тарифу.

    Общий срок  исковой  давности, определенный статьей 196 ГК РФ  составляет три года. Как правило, и договор титульного страхования заключается на срок до трех лет. А страховая компания выплатит необходимую сумму, даже если само судебное решение будет вынесено уже после окончания действия договора.

     Самый высокий тариф титульного страхования берется за первый год в течении которого и возникает больше всего спорных моментов.
С каждым последующим годом риски снижаются и тариф, соответственно, уменьшается.

     Нет потери права без потери вещи - такова позиция  арбитражного суда. Поэтому  страхуют именно от риска утраты имущества. Как только собственник прекратил свои права и не может больше распоряжаться своей недвижимостью, ввиду того, что объявился другой владелец, права которого юридически обоснованы, страховая компания производит выплату.
 Абсолютную  гарантию «чистоты сделки» гарантировать невозможно из-за  несовершенного  законодательства  и неэффективной работы государственных органов. Надеяться остается только на страховую компанию, которая   компенсирует пострадавшему финансовые потери,  если человек лишится права собственности на приобретенное им имущество.

Титульное страхование - эффективный способ защитить свои имущественные интересы при покупке недвижимости.